Faktori koji utječu na cijenu nekretnine
- 13.09.2019.
U svom svakodnevnom poslu vezanom za posredovanje u prometu nekretnina, vrlo brzo sam shvatio jednu stvar: cijena je uvijek kamen spoticanja kod zaključivanja ugovornog posla, te onaj koji prodaje nekretninu, njemu je uvijek malo, a onaj koji kupuje nekretninu, njemu je, pogađate, uvijek puno! Posebno se to odnosi na manje sredine gdje je tržište nekretnina neuređeno, te svaki vlasnik samostalno određuje cijenu svoje nekretnine, pritom se vodeći osjećajima, a ne objektivnim faktorima koji utječu na cijenu nekretnine. Iz tog razloga, u ovom tekstu pokušat ću Vam ukratko objasniti koji su to sve faktori utjecaja na cijenu nekretnina.
Cijena nekretnine je iznos za koji se realizira kupoprodaja nekretnine. Postoji mnogo faktora koji utječu na cijenu nekretnina, a oni se dijele na promjenjive i nepromjenjive. Promjenjivi se odnose na stanje nekretnine, odnos ponude i potražnje, vrijeme (vremenski rok i doba godine), tlocrt nekretnine i starost nekretnine, dok se nepromjenjivi odnose na lokaciju nekretnine, površinu nekretnine, katnost i položaj nekretnine, te pripadnike nekretnine.
PROMJENJIVI FAKTORI KOJI UTJEČU NA CIJENU NEKRETNINE
1. Stanje nekretnine
Fizičko stanje nekretnine je jedan od glavnih čimbenika koji utječe na cijenu nekretnine. Ukoliko je nekretnina zapuštena, potrebna je potpuna adaptacija, te će cijena iste biti puno niža. Takve se nekretnine u pravilu najbolje prodaju, iz razloga jer je i sam vlasnik svjestan da je nekretnina zapuštena te da će kupac morati uložiti dodatan novac u adaptaciju. S druge strane imamo nekretnine koje su djelomično održavane samo da bi se mogle koristiti. Prodavači takvih nekretnina nerijetko traže punu cijenu jer misle da je nekretnina spremna za život jer i oni sami žive u njoj. Kod takvih nekretnina često dolazi do razilaženja prodavača i kupca.
2. Odnos ponude i potražnje
Odnos ponude i potražnje je jedan od bitnijih faktora koji utječu na cijenu nekretnine. Svaka nekretnina je specifična, te je potrebno posvetiti dodatnu pozornost ovom faktoru, odnosno kvalitetno istražiti tržište i iskoristiti sva saznanja koja imate. Svaka se nekretnina može prodati, samo je pitanje u kojem vremenskom roku i po kojoj cijeni.
3. Vrijeme
Vrijeme je faktor kojim određujemo u kojem će se roku nekretnina kupiti/prodati. Onima kojima se žuri s prodajom nekretnine, ponekad je bitno samo da ju prodaju u što kraćem roku, te se u tim slučajevima dogovara oko cijene.
Doba godine u kojem se prodaje ili kupuje nekretnina također utječe na odnos ponude i potražnje, te tako utječe i na prodajnu cijenu nekretnine. Primjer je ljeto, kada treba uzeti u obzir da su potencijalni kupci ili prodavači na godišnjim odmorima te je otežano dogovaranje razgledavanja istih.
4. Tlocrt nekretnine
Tlocrt, odnosno raspored prostorija, prozora, vrata i pozicija nosivih zidova, ima direktan utjecaj na potencijal nekretnine po pitanju broja soba. Iskustvo nam govori da je većini bitniji raspored soba nego sama površina istih. Ovaj faktor možda nema direktan utjecaj na cijenu nekretnine, ali ima direktan utjecaj na brzinu prodaje ili kupovine iste.
5. Starost nekretnine
Godina izgradnje nekretnine uvelike utječe na njenu cijenu. Što je nekretnina starija bit će potrebna i dodatna ulaganja u nju, te je sa time i cijena nekretnine manja.
NEPROMJENJIVI FAKTORI KOJI UTJEČU NA CIJENU NEKRETNINE:
1. Lokacija nekretnine
Lokacija nekretnine je najvažniji faktor utjecaja na cijenu. Razlikujemo makrolokaciju (dio grada - kvart) i mikrolokaciju (položaj nekretnine unutar određenog dijela grada). Makrolokacija je važna jer predstavlja prvi uvjet kupca kod potrage za nekretninom, utječe na broj potencijalnih kupaca, te na odnos ponude i potražnje. Mikrolokacija odgovara na pitanja o udaljenosti nekretnine od važnih objekata (škole,vrtića, trgovine), bučnih prometnica, javnog prijevoza. Razlike u istoj makrolokaciji mogu biti velike, te zbog toga dolazi i do razlika u cijeni.
2. Površina nekretnine
Površina nekretnine uz lokaciju predstavlja najčešći faktor po kojem se određuje cijena nekretnine. Površina nekretnine nam govori o mogućem broju soba, komforu stanovanja, dodatnim objektima poput terase, spremišta, garaže, balkona. Kod cijene nekretnine površina je jako bitna jer se većinom cijena računa po kvadratu, stoga ujedno i veća površina znači i većom cijenom. Budući da je kupcima bitna krajnja cijena nekretnine, većinom se prije prodaju nekretnine manje površine.
3. Katnost i položaj nekretnine
Ovaj faktor je najvažniji kod kupoprodaje stanova. Najbolje se prodaju stanovi na 1. katu. Također, treba uzeti u obzir okruženje stana, što se nalazi ispod i iznad stana, jer se u većini slučajeva prizemlja i podrumi koriste kao poslovni prostori te radi toga može direktno utjecati na cijenu. Ujedno je važan i položaj i pogled stana. Stan okružen drugim stanovima je energetski učinkovitiji te se mogu uvelike smanjiti troškovi grijanja, a pogled na uređeni park dok ispijate kavicu, daleko je vrijedniji od pogleda na parking ili drugu zgradu.
4. Pripadnici nekretnine
Pripadnici nekretnine kao što su garaža, balkon, terasa, spremište ponekad mogu značajno utjecati na cijenu nekretnine. Svaki od njih ima svoju određenu vrijednost, a nedostatak istoga utječe na cijenu nekretnine.
Autor teksta:
Za „ING-VICTUS d.o.o. za projektiranje i nekretnine“
Matija Šimić-Jelić, mag.ing.aedif.
Ovlašteni inženjer građevinarstva / ovlašteni agent za nekretnine